01. Recopilación de Información de la Vivienda a Valorar

Características del Inmueble: Recolectar toda la información relevante sobre la vivienda, incluyendo la superficie total (m²), número de habitaciones, baños, antigüedad, estado de conservación, orientación, distribución, materiales de construcción y acabados.

Ubicación y Entorno: Considerar la localización exacta dentro de Madrid (distrito, barrio, calle), la proximidad a servicios esenciales (transportes públicos, colegios, hospitales, áreas comerciales) y las características del entorno (seguridad, zonas verdes, etc.).

04. Ajuste de Valores Comparativos

Correcciones por Diferencias en Características: Realizar ajustes en los precios de las propiedades comparables para reflejar las diferencias con la vivienda en cuestión. Por ejemplo:

Ubicación Precisa: Si la propiedad a valorar está en una calle más demandada o en una planta con mejores vistas, el valor ajustado será superior.

Estado de Conservación: Si la propiedad comparada está en mejor o peor estado, se debe ajustar el valor teniendo en cuenta posibles costos de renovación.

Extras y Características Especiales: Ajustes por características adicionales como piscina, terraza, jardín, garaje, ascensor, sistema de domótica, etc.

Ajuste Temporal: Si la transacción de la propiedad comparable ocurrió hace más de seis meses y los precios del mercado han cambiado, se deben aplicar ajustes para reflejar las tendencias recientes (aumento o disminución de precios).

02. Selección de Propiedades Comparables

Identificación de Propiedades Similares: Buscar inmuebles que sean lo más similares posible al que se desea valorar. Esto incluye que las propiedades comparables estén en la misma zona o en zonas de características semejantes dentro de Madrid y que sean similares en términos de tamaño, tipo de construcción, distribución y estado.

Criterios de Comparación: Los principales criterios para seleccionar comparables incluyen:

Ubicación: Misma calle o barrio, preferiblemente en un radio cercano.

Superficie: Propiedades con una diferencia mínima en metros cuadrados.

Número de Habitaciones y Distribución: Que cuenten con el mismo número de habitaciones y una distribución similar.

Características Específicas: Propiedades que tengan características adicionales semejantes, como terraza, jardín, plaza de garaje, etc.

05. Determinación del Valor Promedio

Cálculo del Precio Medio Ajustado: Con los valores ajustados de las propiedades comparables, se calcula un precio promedio por metro cuadrado (€/m²).

Aplicación al Inmueble a Valorar: Multiplicar el precio medio ajustado por el tamaño (en metros cuadrados) de la vivienda a valorar. Esto dará una estimación del valor de mercado de la propiedad.

03. Recopilación de Datos del Mercado

Análisis de Ventas Recientes: Obtener datos de ventas recientes (últimos 6-12 meses) de las propiedades seleccionadas como comparables. Esta información se puede obtener de registros oficiales, bases de datos inmobiliarias, portales inmobiliarios, agencias de la zona y otros servicios especializados.

Estudio del Precio por Metro Cuadrado: Analizar el precio de venta por metro cuadrado (€/m²) de las propiedades comparables para tener una referencia clara del mercado.

06. Revisión y Validación del Resultado

Análisis de Coherencia: Revisar si el resultado obtenido tiene sentido en comparación con el mercado actual y si refleja la realidad del entorno y del inmueble. Es importante validar la coherencia del valor final para evitar errores por datos atípicos o ajustes incorrectos.

Informe de Valoración: Preparar un informe detallado que incluya todos los pasos del proceso, la información de las propiedades comparables, los ajustes realizados y la justificación del valor final estimado. Este informe debe ser claro y estar bien documentado para poder presentarlo ante clientes, bancos u otras partes interesadas.